Les dangers du bail commercial conclu verbalement

Les dangers du bail commercial conclu verbalement

Publié le : 12/10/2021 12 octobre oct. 10 2021

Même si cela est déconseillé, le bail commercial peut faire l'objet d'un simple accord verbal.

La validité du bail commercial ne suppose, en principe, aucune forme particulière. Sauf exceptions ( débits de boissons, durée supérieure à 12 ans ), il est tout à fait possible de le conclure par un simple accord verbal. Par conséquent, rien ne s'oppose à ce qu'un commerçant bénéfice du statut des baux commerciaux au terme d'un contrat conclu verbalement avec le bailleur, sans qu'aucun écrit ne soit rédigé.

Bien sûr, en l'absence de précision écrire, un différend peut survenir entre les parties, notamment sur le montant du loyer ou les modalités de révision par exemple. Si la question doit être tranchée en justice, cela laisse place à une grande incertitude à laquelle il est préférable de se soustraire.

Mais le danger du bail verbal pour le commerçant qui occupe le local peut être plus grand : c'est celui de se voir refuser toute titularité du bail. L'affaire suivante est l'illustration.

Le propriétaire d'un local commercial demande en justice l'expulsion de la société qui occupe les lieux. L'occupante s'y oppose, faisant valoir qu'un contrat de bail purement verbal a été conclu avec le propriétaire.
Même si elle n'avait pas signé le projet de bail qui lui avait été adressé par le propriétaire, manifestant l'accord de ce dernier, l'occupante l'avait informé qu'elle prenait possession des locaux et avait spontanément viré à son profit les sommes correspondant au dépôt de garantie et au loyer. C'est pourtant le propriétaire qui obtient gain de cause.

L'occupante ne prouve pas qu'elle est parvenue, avec le propriétaire, à un accord sur la chose et le prix. C'est au cours des pourparlers engagés en vue de la conclusion du bail commercial que celle-ci s'est obtenue de signer le projet d'acte adressé par le propriétaire. De plus, sa prise de possession des locaux et ses versements sont intervenus alors que le propriétaire l'avait informée plus de 3 mois auparavant qu'il renonçait à signer le bail. En l'absence de preuve de l'existence du bail verbal, la société occupante doit donc quitter les lieux.

Notons que pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, un inventaire précis des charges et de leur répartition doit être établi. Cette exigence semble imposer la nécessité d'un écrit.

(Cass. civ.3e ch. 20 mai 2021, n 19-24658)

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